Kara finansowa za bezumowne korzystanie z gruntu KOWR to jedno, a druga to brak możliwości ubiegania się w ARiMR z wnioskami o dopłaty obszarowe. Płatności za grunty stanowiące własność Skarbu Państwa przysługują rolnikowi, który na dzień 31 maja danego roku ma tytuł prawny do tej działki, a więc ma zawartą umowę z KOWR na W listopadzie 2018 r. spółka powinna zatem rozpoznać przychody w łącznej kwocie 18 756,02 zł z tytułu otrzymanego za bezumowne korzystania z lokalu odszkodowania (w kwocie odpowiadającej poniesionym stratom i utraconym) wraz z odsetkami za zwłokę. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż spółka nie posiada statusu małego Y sp. z o.o. (podatnik VAT czynny) od 1 marca 2018 r. do 28 lutego 2021 r. wynajmowała magazyn niepowiązanej firmie X. Miesięczny czynsz wynosił 6000 zł plus VAT wg właściwej stawki. Termin płatności, zgodnie z umową najmu, przypadał na 25. dzień danego miesiąca. Umowa wygasła z końcem lutego 2021 r., ale firma X nie opuściła wynajmowanego magazynu i nadal go wykorzystuje. W Z przytoczonego powyżej wyroku Sądu Najwyższego wynika, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest należnością za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. Może więc to nasuwać wniosek, że naliczenie wynagrodzenia jest możliwe dopiero po odzyskaniu rzeczy. Sąd Najwyższy w wyroku z Pismem z dnia 27 marca 2020 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 39 600 zł w terminie 7 dni, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wzywając do wydania zajętej bezpodstawnie części nieruchomości. Dowód: - pismo z dnia 27 marca 2020 r. k. 31; - wydruk śledzenia k. 32. jest przez inwestora z pasem technologicznym. 3.6. Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe jest rozumiane jako korzystanie z nieruchomości w przeszłości, w strefie bezumownego korzystania, związanej z urządzeniem przesyłowym lub dystrybucyjnym, mające charakter posiadania nieruchomości w złej wierze. 3.7. . Strona głównaPrawoOkiem eksperta404Strona nie istniejePrzepraszamy! Podana strona nie istnieje lub zmieniła lokalizację w zasobach artykuły 30 kw. Używanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się w praktyce dość często. W języku prawnym sytuacja ta to bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Ostatnio odpowiadałam na pytania związane właśnie z sytuacją, gdy właściciel skutecznie rozwiązał z najemcą umowę najmu. Mimo to lokator nie opuścił lokalu. Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji właścicielowi? Po pierwsze uprawnienie do złożenia pozwu o eksmisję. Ale co z kosztami? Lokator nadal mieszka w lokalu, zużywa media, nie płaci czynszu, generuje koszty. Spokojnie. Na szczęście jest na to rada – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Tobie jako właścicielowi przysługuje roszczenie w stosunku do byłego lokatora, który po zakończeniu stosunku najmu, nadal zajmuje Twój lokal. Odszkodowanie to ma charakter okresowy. Oznacza to, że osoba zajmująca twój lokal winna płacić Ci odszkodowanie co miesiąc. Kiedy mówimy o bezumownym korzystaniu z lokalu? Z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego możemy mieć do czynienia w kilku sytuacjach: samowolne zajęcie lokalu – jest to sytuacja, gdy przykładowo lokal lub np. dom były przez dłuższy czas niezamieszkane, pozostawione bez opieki właściciela i nagle osoba trzecia po prostu lokal/ dom zajmuje i w nim zamieszkuje. Oczywiście bez zgody i najczęściej wiedzy właściciela. Dobrym przykładem może stanowić tutaj Squat. wygaśnięcie tytułu prawnego lub rozwiązanie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu – sytuacja klasyczna, najczęściej występująca w mojej praktyce. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta. Ewentualnie umowa jest rozwiązywana najczęściej z powodu zaległości czynszowych. Pomimo tego lokator nie opuszcza tym jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu pisałam tutaj. brak wykonania przez komornika orzeczenia sądu w sprawie przymusowego opróżnienia lokalu (wyrok eksmisyjny) – przyczyny braku wykonania wyroku mogą być różne. Najczęstsza to zawieszenie wykonania wyroku eksmisyjnego przez sąd do czasu złożenia przez gminę oferty wynajęcia lokalu socjalnego. Dotyczy to sytuacji, gdy sąd przyzna lokatorowi lokal socjalny. Inną przeszkodą uniemożliwiającą wykonanie eksmisji jest tzw. okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie) . nieuregulowany stan prawny po śmierci dotychczasowego lokatora – w lokalu pozostały osoby, najczęściej członkowie rodziny zmarłego, oczekujące na przyznanie im tytułu uprawniającego do korzystania z mieszkania. Ewentualnie osoby oczekujące na zakończenie postępowania sądowego. Jak obliczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu? Zasady dotyczące ustalania wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego zostały ujęte w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej A teraz trochę języka prawniczego: Zgodnie z art. 18 ustawy: 1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. 2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. 3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeśli dobrze wczytasz się w powyższy przepis, a w szczególności pogrubiony tekst, zauważysz że ustawodawca rozróżnia dwie odmienne sytuacje mające wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Wszystko zależy od tego czy lokator ma przyznany lokal socjalny czy też nie. Ogólne zasady dla ustalania wysokości odszkodowania Warto tutaj wspomnieć, iż kiedyś dawno dawno temu, za czasów panowania ustawy o najmie lokali mieszkalnych – wysokość odszkodowania była ustalona odgórnie na poziomie 200% czynszu, jaki osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego byłaby winna opłacać z tytułu najmu. Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów konstrukcja ustalania wysokości odszkodowania uległa zmianie. Zwróć uwagę na art. 18 ust 2 ustawy który operuje sformułowaniem, iż odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Używając tego sformułowania ustawodawca jasno wskazuje, że nie chodzi o czynsz jaki właściciel otrzymywał lub otrzymuje na podstawie umowy najmu, ale o czynsz potencjalny. Czynsz potencjalny to taki, jaki mógłby być uzyskany w przypadku wynajęcia lokalu innym osobom, po eksmisji osoby zajmującej nieruchomość bez tytułu prawnego. Innymi słowy miarą odszkodowania jest czynsz jaki można w danym czasie uzyskać na rynku, wynajmując lokal o takich samych lub zbliżonych cechach. Musisz pamiętać, iż odszkodowanie za bezumowne korzystanie z twojego lokalu ma charakter świadczenia okresowego, płatne jest miesięcznie. Ma to dość poważny skutek w postaci okresu przedawnienia takiego roszczenia, który wynosi na chwilę obecną 3 lata. (ustawodawca pracuje nad zmianami terminów przedawnienia). Co dla ciebie oznacza trzyletni termin przedawnienia pisałam w osobnym artykule. Pamiętaj, iż w sprawie ustalania wysokości takiego czynszu (przy bezumownym korzystaniu), a w konsekwencji wysokości odszkodowania, może dojść do sporu pomiędzy tobą jako właścicielem a byłym lokatorem. Spór oczywiście będzie rozstrzygał sąd. Co zrobić w sytuacji gdy były lokator nie płaci miesięcznego odszkodowania? Cóż, pozostaje ci powództwo do sądu o zapłatę, podobnie jak w przypadku zaległego czynszu. Żądanie odszkodowania uzupełniającego za bezumowne korzystanie z lokalu Art. 18 ust. 2 zawiera regulację, iż jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Przepis odnosi się do rzeczywiście poniesionych strat a nie strat potencjalnych, przewidywanych w związku z zajmowaniem lokalu be tytułu prawnego. Przepis nie dotyczy również sytuacji utraconych korzyści związanych z wynajmowaniem lokalu. Zastanawiasz się w tej chwili zapewne nad tym, co można zaliczyć do poniesionej straty? Ugruntowane orzecznictwo sądowe w tym zakresie wskazuje, że do strat poniesionych w związku z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego, należy zaliczyć dewastację, zniszczenie lokalu. Przy czym pamiętaj, iż wysokość odszkodowania uzupełniającego plasuje się jako różnica pomiędzy wartością poniesionej szkody, a kwotą jaka zostaje z pobieranego miesięcznie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, po odliczeniu pełnych kosztów utrzymania tego lokalu. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, gdy były lokator czeka na lokal socjalny Jak wspomniałam wyżej art. 18 wprowadza pewien dualizm w sposobie miarkowania wysokości odszkodowania w zależności od sytuacji prawnej byłego lokatora. Otóż art. 18 ust. 3 ustawy stanowi, że osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Innymi słowy, w sytuacji gdy wniosłeś pozew o eksmisję byłego lokatora i sąd wprawdzie orzekł przymusowe opróżnienie lokalu, ale przyznał lokal socjalny i wstrzymał egzekucję to możesz się domagać odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu jaki lokator byłby obowiązany opłacać, gdyby umowa najmu nie wygasła. Co to oznacza? Wyjaśnię na przykładzie. Zawarłeś umowę najmu lokalu na okres 1 roku z czynszem w wysokości 1200 zł (media i inne opłaty płatne osobno). Umowa zawarta od 1 stycznia do 31 grudnia. Po 6 miesiącach wypowiadasz umowę najmu i składasz pozew o eksmisję. Sąd orzeka eksmisję i przyznaje lokal socjalny. Do 31 grudnia pozostaje 4 miesiące. W tym czasie został podniesiony średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik uzasadniający podniesienie czynszu, w roku 2018 wynosi 0,3% w stosunku do 2017 r.). Na tej podstawie możesz powiększyć odszkodowanie do kwoty 1203,6 zł. Wiem, że kwota jest niewielka, ale zasady podnoszenia czynszu omówię w innym artykule. Powyższe zestawienie kwot stanowi tylko przykład. Sporne jest, od jakiego momentu ta wysokość odszkodowania obowiązuje. Czy od momentu uprawomocnienia się wyroku o eksmisję, a może w innym wcześniejszym momencie tj. wraz z utratą tytułu prawnego do lokalu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, iż wysokość odszkodowania określonego w art. 18 ust. 3 stosuje się od momentu utraty przez lokatora tytułu prawnego do lokalu, a wyrok przyznający im lokal socjalny jeszcze nie został wydany. PRZECZYTAJ TAKŻE: Przedawnienie roszczeń z umowy najmu Eksmisja bez wyroku sądowego Jak zabezpieczyć płatność czynszu? – umowa poręczenia Legalność korzystania z mieszkania lub domu regulowana jest posiadaniem prawa własności lub stosowną umową z właścicielem. Jeśli zamieszkująca osoba nie ma tytułu prawnego do lokalu, wówczas można mówić o bezumownym korzystaniu z nieruchomości. Taka sytuacja powoduje zróżnicowane konsekwencje nie tylko dla osoby bezumownie mieszkającej, ale także i dla samego właściciela. Przedstawiamy, jakie roszczenia może wystosować właściciel lokalu i jakie konsekwencje mogą czekać na osobę bezprawnie zajmującą mieszkanie. Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości? Nazwa stanu, jakim jest bezumowne korzystanie z nieruchomości, wskazuje na zamieszkiwanie w lokalu bez ważnej umowy lub przy braku posiadania stosownego tytułu prawnego. Rzeczywistość pokazuje jednak, jak różne oblicza może przyjmować powyższa sytuacja. Najbardziej oczywistym przykładem jest pozostawanie w wynajętym mieszkaniu pomimo wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu. Pokrewną sytuacją jest dzikie lokatorstwo oraz uprawianie squattingu, czyli problemy szczególnie widoczny w Hiszpanii pod nazwą „okupas”. Jednak nie zawsze bezumowne korzystanie z nieruchomości przyjmuje tak drastyczny i nieprzyjemny obraz. Bezumowne korzystanie z nieruchomości tak naprawdę dotknęło większość z nas – dziecko po ukończeniu 18. roku życia przestaje podlegać nadzorowi rodzicielskiemu, a co za tym idzie, traci tytuł do zamieszkiwania ze swoimi rodzicami. Jeśli więc syn lub córka jest pełnoletnia, nie usłyszała formalnego zezwolenia na przebywanie w domu, a jednocześnie nie podpisywała umowy najmu pokoju lub umowy użyczenia, wówczas – zgodnie ze stanem prawnym – korzysta z lokalu bezumownie. Dobra czy zła wiara? Kolejnymi instytucjami prawnymi, które odgrywają niebagatelną rolę w procesie korzystania z lokalu, są dobra oraz zła wiara. Są one o tyle ważne, że pomagają określić kwoty ewentualnych roszczeń, których domaga się właściciel mieszkania. Jak należy rozumieć te pojęcia? Przede wszystkim odnoszą się one do przeświadczenia, w którym znajduje się korzystający z nieruchomości. Jeśli korzystający sądził na podstawie uzasadnionych przesłanek, że może korzystać z lokalu i nie istniały okoliczności, które wskazywały na bezprawność czynu, możemy mówić o dobrej wierze. Ze złą wiarą będziemy mieli do czynienia w sytuacji, gdy lokator miał świadomość bezprawności czynu lub gdy osoby trzecie powołały się na obowiązujący stan prawny, a ewentualna błędna interpretacja przepisów przez lokatora była niczym nieuzasadniona. Choć nie istnieje legalna definicja pozostawania w złej wierze, to sam zapis na temat dobrej wiary znajduje się w artykule 7 kodeksu cywilnego. Samo pojęcie dobrej wiary najlepiej zobrazować przykładem: pan Marcin otrzymuje w darowiźnie nieruchomość od swoich rodziców i sądzi, iż jest jej właścicielem. Umowa darowizny okazuje się nieważna, gdyż przekazanie mieszkania nie odbyło się w sposób notarialny. Pan Marcin o tym nie wiedział i sądził, iż jest faktycznym właścicielem lokalu, wówczas mówić będziemy o dobrej wierze. Złą wiarą natomiast może wykazać się małżonka pana Marcina, pani Beata, która na wieść o darowiźnie decyduje się wystawić mieszkanie na sprzedaż i w imieniu małżeństwa podpisuje umowę przedwstępną. Rodzaje roszczeń podnoszonych przez właściciela Właścicielom lokalu, którzy stwierdzą fakt bezumownego korzystania z nieruchomości, przysługuje cały katalog roszczeń wobec dzikiego lokatora. Podstawową kwestią jest zwrot bezprawnie zajmowanej nieruchomości, czyli tzw. roszczenie wydania nieruchomości. Takie żądanie kieruje się w formie pozwu do sądu okręgowego właściwego miejscem dla nieruchomości. Pismo kierowane do sądu musi zawierać rodzaj żądania, wartość przedmiotu sporu (czyli wartość nieruchomości), dokładny opis nieruchomości (numer księgi wieczystej, lokalizacja z adresem, powierzchnia); dobrą praktyką jest również opisanie sytuacji, w której lokator rozpoczął bezprawne korzystanie z lokalu oraz przestawienie świadków zdarzenia. Drugim typem roszczenia jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Ma ono miejsce w sytuacji, gdy bezumownie korzystający z nieruchomości (w tym także z przestrzeni nad i pod gruntem) nie przejmuje władztwa nad czyjąś własnością. Dobrym przykładem będzie rolnik prowadzący wypas zwierząt na polanie, która należy do innej osoby. Poszkodowany może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli zakończenia prowadzenia bezprawnych działań na posiadanym terenie oraz zaniechania dalszych naruszeń, czyli zobowiązania się do nienaruszania danej nieruchomości. Trzecim roszczeniem, którego z reguły dochodzi się równolegle do wydania lokalu lub żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jest roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Owo roszczenie należy traktować jako opłatę, które musiałby ponieść bezprawny użytkownik za swoje działanie. Konieczne jest wskazanie okresu, który uwzględniamy w roszczeniu finansowym, kwoty, jakiej oczekujemy oraz uzasadnienia wysokości wynagrodzenia poprzez przywołanie uśrednionych stawek rynkowych. Do powyższych oczekiwań warto dopisać żądanie zwrotu poniesionych kosztów sądowych, czyli opłaty od wniesionego pozwu i ewentualnych czynności związanych z dokumentacją zasadności sporu. Przedsiębiorcy wynajmujący swoje lokale czy inne rzeczy spotykają się często z problemem korzystania z nich przez osoby bez tytułu prawnego. Otrzymana należność za bezumowne korzystanie z rzeczy może wywoływać różne skutki na gruncie podatku VAT. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Natomiast zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Bezumowne korzystanie z rzeczy - podatek VAT Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają, co do zasady, czynności odpłatne, tj. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT za dostawę towarów uznaje się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z definicją zawartą w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Świadczenie usług jest zaś, jako reguła, opodatkowane, jeżeli jest odpłatne. Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, obejmuje bowiem nie tylko działania podatnika, lecz także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Podatkiem od towarów i usług objęte są te czynności, które można uznać za odpłatne, jeśli zostały wykonane przez podatnika VAT w ramach umowy. Tym samym, aby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy, oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. W przypadku bezumownego korzystania z rzeczy należy rozróżnić dwie sytuacje : gdy wynajmujący akceptuje korzystanie przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, gdy wynajmujący nie akceptuje korzystania z przedmiotu najmu po zakończeniu umowy. Korzystanie za zgodą wynajmującego Korzystanie za zgodą wynajmującego występuje w przypadku, gdy najemca korzysta z lokalu bezumownie, jednak za zgodą wynajmującego dochodzi do milczącego przedłużenia umowy najmu. Korzystanie z lokalu w takiej sytuacji należy uznać za usługę najmu, która jest opodatkowana VAT na zasadach ogólnych. Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe, czego przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24 stycznia 2014 r., sygn. IPTPP4/443-746/13-5/ALN), w której czytamy: (…) gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. lokalu) z różnych względów toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…). Podobne stanowisko zaprezentował również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie nr ILPP2/443-1280/11/12-S/MN z 6 grudnia 2012 r., w którym możemy przeczytać: (…) gdy użytkownik użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…). Przykład 1. Przedsiębiorca wynajmuje lokal. Umowa była zawarta na czas określony, na rok. Strony zapomniały przedłużyć ją, ale najem jest kontynuowany za obopólną zgodą. W takiej sytuacji najem będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Korzystanie bez zgody wynajmującego Korzystanie bez zgody wynajmującego ma miejsce w sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca dalej korzysta z rzeczy, a wynajmujący nie zgadza się na to. To pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z rzeczy nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie takie ma charakter odszkodowawczy i nie podlega VAT. Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, 17 października 2012 r., sygn. akt I Sa/BK 267/12: (…) Świadczenie, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu VAT. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach przez osobę zajmującą lokal nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłej z tego tytułu szkody. (…). Takie stanowisko potwierdzają również organy podatkowe, czego przykładem może być pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 sierpnia 2014 r., nr IPTPP2/443-398/14-2/AW, w którym możemy przeczytać: (…) bezumowna czynność dokonywana – jak wynika z wniosku – bez zgody (ani wyraźnej, ani dorozumianej) Wnioskodawcy, nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie będzie stanowić należności za jej wykonanie. W związku z powyższym, takie odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z budynku przez biorącego w użyczenie nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…). Aktualności Prawo i praktyka Rozmaitości Przegląd prasy Szkolenia Lex Gallery Kontakt strona główna » Prawo i praktyka»Prawo cywilne Bezumowne korzystanie z rzeczy a właściwa konstrukcja powództwa opublikowano: 2014-09-16 przez: Mika Ewelina Niniejszy artykuł omawia skomplikowaną kwestię konstrukcji powództwa dotyczącego odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. Jest to bardzo złożona i trudna problematyka, która uwidacznia wiele praktycznych problemów przy konstrukcji pozwu, począwszy od przyjęcia właściwej podstawy prawnej, a także biorąc pod uwagę tak istotną kwestię, jak odpowiedni dobór twierdzeń oraz wniosków dowodowych. Bezumowne korzystanie z rzeczy a podstawa powództwa Podstawowe znaczenie ma fakt, że brakuje jednego przepisu prawa cywilnego, z którego należałoby zawsze wywodzić roszczenie o przedmiotowe odszkodowanie. W zależności od sytuacji faktycznej oraz wyboru pełnomocnika powództwo o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy możemy opierać albo na szkodzie kontraktowej, związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania (zob. art. 471 albo też na przepisach dotyczących tzw. roszczeń uzupełniających (zob. art. 224 i n. W pierwszym przypadku samodzielną podstawę prawną stanowią ustawowe przepisy dotyczące zwrotu rzeczy po wygaśnięciu danego stosunku obligacyjnego, modyfikowane ewentualnymi postanowieniami umownymi. W drugiej sytuacji, opisanej niżej, mamy do czynienia z obowiązkiem posiadacza w złej wierze (posiadacza zależnego) wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy kosztem uprawnień jej właściciela. Powyższy obowiązek stosuje się również do posiadacza w dobrej wierze od momentu dowiedzenia się przez niego o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy (zob. art. 224 § 2 Kumulacja podstaw prawnych roszczenia Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy[2], występując z roszczeniem, powód zobowiązany jest, stosownie do wymogów art. 187 dokładnie określić przedmiot tego roszczenia. Ujmując rzecz inaczej, powód powinien wyraźnie sprecyzować żądanie nie tylko pod względem podmiotowym, lecz także przedmiotowym. Powód wskazuje tym samym, jakiego rozstrzygnięcia oczekuje, co jest równoznaczne z zakreśleniem granic rozpatrywania sprawy przez sąd. Powód zachowuje wprawdzie prawo modyfikowania swojego żądania, niemniej jednak, dopóki tego nie uczyni, sąd nie może wyrokować co do przedmiotu nieobjętego żądaniem (art. 321 § 1 W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że przewidziane w art. 224 § 2 roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego[4]. Alternatywą dla takiego powództwa jest powództwo oparte na obligacyjnym tytule do rzeczy, w szczególności na wynikającym ze stosunku obligacyjnego (umownego) prawie wynajmującego lub wydzierżawiającego do odzyskania nieruchomości. Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy, przepisy art. 224–225 i art. 230 nie są w stosunku do art. 471 przepisami szczególnymi i z tej przyczyny kumulacja norm nie jest wyłączona. Wybór jednego ze zbiegających się roszczeń pozostawiony został uprawnionemu, który – dokonując wyboru – musi jednak wybrać całość skutków prawnych danej normy.[5] W ocenie autora artykułu, mimo możliwych komplikacji dowodowych takiego wariantu, nie da się wykluczyć alternatywnego wskazania dwóch wyżej wskazanych podstaw prawnych powództwa przy równoczesnym szerokim ujęciu okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Na przykład jeżeli powód załączy do pozwu jedynie umowę oraz dowód jej wypowiedzenia, sugeruje to oparcie powództwa na tytule obligacyjnym. Jeżeli by jednak dodatkowo wykazał tytuł prawnorzeczowy oraz pozostałe przesłanki warunkujące zasadność powództwa (np. wezwanie do zapłaty uzasadniające złą wiarę posiadacza rzeczy), to wówczas w sytuacji, gdy tylko jedna z podstaw prawnych okaże się ostatecznie uzasadniona, za uwzględnieniem powództwa wydaje się przemawiać właściwa interpretacja art. 321 (przedmiot orzekania). Skuteczność roszczeń uzupełniających Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego oraz z orzecznictwa[6]: roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 i art. 225 lub wobec posiadacza zależnego (art. 230 należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, czyli, innymi słowy, do roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Jako roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne pozostaje ono z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne (warunek konieczny, ale niewystarczający). W myśl art. 222 § 1 roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi przeciwko osobie, która bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą. Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany – wyłącznie ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą, a zatem – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku: posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny rzeczy albo jej dzierżyciel. W rezultacie jeżeli niemający tytułu prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz (skądinąd nadal zachowując swój status posiadacza samoistnego – art. 337 w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu, roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi wobec posiadacza zależnego i – należy podkreślić – tylko wobec niego. Tak więc prawidłowa analiza wyżej wskazanego orzeczenia prowadzi do wniosku, że gdyby ów posiadacz zależny wykazał w procesie wytoczonym o wynagrodzenie bezumownego korzystania z rzeczy, że rzeczą w ogóle faktycznie nie włada, wówczas uzasadnione będzie oddalenie z tej przyczyny wytoczonego przeciwko niemu powództwa. Jak wskazuje orzecznictwo sądowe, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza niemającego do niej tytułu prawnego jest roszczeniem uzupełniającym roszczenie windykacyjne tylko w sensie materialnoprawnym, a nie procesowym. Umożliwia bowiem ochronę tych interesów właściciela, których nie jest w stanie zaspokoić roszczenie windykacyjne, ograniczające się jedynie do zwrotu rzeczy. Procesowe zaś roszczenie uzupełniające zachowuje autonomiczność względem żądania windykacyjnego, co oznacza, że może być skutecznie dochodzone samodzielnie, niezależnie od roszczenia opartego na podstawie art. 222 § 1 Należy stwierdzić, że uzupełniający charakter roszczenia z art. 225 nie oznacza, że jest ono związane z żądaniem windykacyjnym w sposób nierozerwalny.[7] Na marginesie wyżej przedstawionych rozważań doprecyzowania wymaga w szczególności pojęcie „posiadacz zależny”. Jak wynika z przepisów oraz orzecznictwa sądowego[8], za posiadacza zależnego w rozumieniu art. 230 należy uważać takiego posiadacza, który wykonując władztwo nad rzeczą, nie ma do tego odpowiedniego prawa skutecznego wobec właściciela. Co więcej, według poglądu zaprezentowanego również w wyżej wskazanym orzeczeniu, posiadacz zależny, który swoje władztwo nad rzeczą wywodzi od innego posiadacza nieuprawnionego i który wie o tym, powinien być traktowany w zasadzie jako posiadacz w złej wierze i ma do niego zastosowanie zaostrzona odpowiedzialność przewidziana w art. 225 Skuteczność roszczenia opartego na tytule obligacyjnym do rzeczy Odmienne podstawy prawne roszczenia o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy w sytuacji, gdy jest ono wywodzone z tytułu obligacyjnego bądź prawno-rzeczowego, prowadzi do konieczności uwzględnienia przez powoda przy konstrukcji powództwa wszystkich odmienności w zakresie obowiązku wykazania określonych faktycznych podstaw pozwu w każdym z tych przypadków. Precyzując ww. kwestię wagi wyboru podstawy roszczenia, należy przede wszystkim wskazać za Sądem Najwyższym[9]: do powstania odpowiedzialności kontraktowej nie wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, za które dłużnik odpowiada, konieczna jest ponadto szkoda będąca normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 w związku z art. 361 W odniesieniu do wynajmującego, względem którego najemca nie wykonał obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 oznacza to, że musi on wykazać, że na skutek niezwrócenia mu w terminie przedmiotu najmu poniósł określony uszczerbek w swym majątku. Jak wynika z orzecznictwa, chodzi tutaj o normalny, adekwatny związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem pozwanego, ze wszystkimi tego konsekwencjami. Podsumowując wyżej wskazane stanowisko, wypada zwrócić uwagę, że tylko przy oparciu roszczenia o odszkodowanie (wynagrodzenie) za bezumowne korzystanie z rzeczy na tytule obligacyjnym do rzeczy mamy do czynienia z typowym powództwem odszkodowawczym, wywodzonym ze stosunku obligacyjnego. Niezależnie bowiem od faktu, że roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy staje się dopuszczalne dopiero po prawidłowym rozwiązaniu łączącego strony stosunku prawnego, należy zauważyć, że konkretne przepisy prawa materialnego (ewentualnie uzupełnione zapisami umownymi) przewidują zasady oraz warunki zwrotu rzeczy uprawnionemu ze stosunku obligacyjnego. W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości możemy w szczególności wyróżnić podstawowy obowiązek korzystającego związany z ustaniem najmu nieruchomości lub pomieszczenia (art. 660 czy też związany z zakończeniem umowy dzierżawy (art. 693 W takim wypadku przepisy art. 675 (zwrot przedmiotu najmu) oraz art. 705 (zwrot przedmiotu dzierżawy) stanowią samodzielną, materialnoprawną podstawę żądania zwrotu rzeczy. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazuje, niezależnie od kwestii tytułu prawno-rzeczowego, że: niewykonanie przez najemcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy najętej uprawnia wynajmującego, również niebędącego właścicielem rzeczy, do żądania na podstawie art. 471 odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku najmu był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści.[10] Pojęcie „zwrot rzeczy” Przy definiowaniu pojęcia „rzecz”, w sytuacji gdy przedmiotem umowy była nieruchomość gruntowa, znaczenie może mieć art. 48 według którego zasadą jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Na przykład w sytuacji zawarcia umowy dzierżawy gruntu wraz z posadowionym na nim pawilonem usługowym to data zwrotu gruntu powinna być decydująca dla oceny, czy doszło, zgodnie z wymaganymi przepisami, do zwrotu rzeczy. Ustalenie tej okoliczności będzie mieć podstawowe znaczenie dla zasadności powództwa o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy. W przypadku konstrukcji pozwu opartej na materialnoprawnych podstawach zwrotu rzeczy dla skuteczności powództwa tak określonego musimy zawsze mieć do czynienia z ewidentną szkodą związaną z brakiem zwrotu rzeczy. Na przykład strony w umowach zawierają często dodatkowe zobowiązanie, np. do rozebrania obiektu, przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości, jednakże podstawowe znaczenie będzie mieć data faktycznego zwrotu całej rzeczy oraz obowiązek po stronie powoda, jeżeli chodzi o wykazanie przesłanek powództwa odszkodowawczego. Zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego[11] przez „zwrot rzeczy” rozumie się nie tylko faktyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą przez najemcę na wynajmującego; także inne – poza „wydaniem rzeczy” – stany faktyczne, gwarantujące pełną ochronę interesów wynajmującego… W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia. Podstawowe zasady doboru właściwej konstrukcji pozwu Zgodnie z art. 471 dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce obrona dłużnika w procesie sądowym wytoczonym i opartym na powództwie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy (wywodzonym ze stosunku obligacyjnego) sprowadza się do wykazania, że w spornym okresie pozwany w ogóle faktycznie nie korzystał z rzeczy (np. mimo zawartej umowy dzierżawy gruntu) lub też że przedmiot umowy nie mógł i tak w szczególności przynieść dochodu z rzeczy, tak więc błędna jest koncepcja co do istnienia szkody w postaci braku możliwości korzystania z rzeczy przez uprawnionego powoda. Będzie to obrona skuteczna przede wszystkim w sytuacji, gdy zdaniem powoda brak zwrotu rzeczy w terminie umówionym miał rzekomo w szczególności łączyć się z utratą (pomniejszeniem) należnych dochodów z rzeczy (np. czynsz dzierżawy). Wykazanie związku przyczynowego W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że może się zdarzyć, iż w określonym stanie faktycznym nie będzie zasadniczo możliwe wykazanie związku przyczynowego między działaniem pozwanego a powstaniem jakiejkolwiek szkody. Jeżeli na przykład powód wyraźnie zmierza do zwrotu gruntu po przywróceniu stanu poprzedniego i wzywał pozwanego do rozbiórki wybudowanego obiektu (w którym pozwany prowadził jedyną możliwą na tym terenie przynoszącą dochód działalność gospodarczą), to między brakiem zwrotu nieruchomości a brakiem dalszego (po wygaśnięciu umowy) osiągania przez dzierżawcę dochodu z tej rzeczy brakuje ewidentnego związku. Może to oczywiście prowadzić do oddalenia tak skonstruowanego powództwa. Taka sytuacja z pewnością nastąpi, gdy powód nie będzie mógł lub nie będzie potrafił wykazać, że miałby możliwość uzyskania dodatkowego dochodu, gdyby odzyskał ów przedmiot umowy zgodnie z przepisami, a więc po rozwiązaniu stosunku prawnego. Również na przykład w sytuacji odzyskania posiadania gruntu w następstwie wypowiedzenia umowy z powołaniem się na konieczność zmiany przeznaczenia terenu pojawiają się istotne trudności dowodowe z wykazaniem zasadności powództwa. W tej sytuacji jedyną szansą wydaje się oparcie przedmiotowego powództwa na innej podstawie prawnej, tj. na przepisach o roszczeniach uzupełniających. Zamiast obowiązku wykazania szkody podstawowe znaczenie będzie mieć obowiązek wykazania tytułu prawnego do gruntu. Może być on zastąpiony wskazaniem prawidłowej podstawy prawnej powództwa, uzupełnionej twierdzeniami co do stanu faktycznego, ale z tym zastrzeżeniem, że strona przeciwna nie kwestionuje tego tytułu w sposób wyraźny lub dorozumiany. W tym zakresie taką możliwość stwarzają bez wątpienia przepisy art. 229 (przyznanie) oraz art. 230 (fakty nieobjęte oświadczeniem). Warto więc doprecyzować, że przy powództwie opartym na przepisach o roszczeniach uzupełniających przysługujących właścicielowi rzeczy prawo żądania wynagrodzenia wynika z samego faktu korzystania z rzeczy przez podmiot do tego nieuprawniony. Jeżeli chodzi o rodzaj tytułu do gruntu, jaki powinien wykazać powód, gdy opiera roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z rzeczy na tytule prawnorzeczowym, to należy zawsze wykazać własność (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego) do nieruchomości. Jak wskazuje art. 233 w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy Ustalenie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest zagadnieniem skomplikowanym i złożonym. Trudności praktyczne sprawia nie tylko zresztą ustalenie samej kwoty odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy, lecz także samego sposobu wyliczenia odszkodowania. W tym kontekście ma znaczenie prawidłowy dobór środków dowodowych w razie kwestionowania prawidłowości wyliczenia kwoty odszkodowania dochodzonej pozwem. Jeżeli chodzi o biegłego, to w razie kwestionowania dokumentów prywatnych (np. not księgowych obciążeniowych) jako podstawy wyliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy, wysokość żądanej kwoty powinien zasadniczo ustalić biegły sądowy. W praktyce sądowej zauważalna jest niejednolitość w tym zakresie. Jest to tym bardziej istotne, że niezwykle często w ramach obrony stosowanej przez stronę pozwaną są podnoszone zarzuty o braku wiarygodności oraz braku zasadności wyliczenia przedmiotowej kwoty dochodzonej pozwem. Część sądów w sytuacji sporu, np. co do wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, dopuszcza dowód z opinii biegłego przede wszystkim z zakresu księgowości i finansów na okoliczność prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania (dla danej, konkretnej nieruchomości na podstawie wcześniej łączącego strony stosunku prawnego). Według autora artykułu przeważa jednak pogląd, że należy wnosić o biegłego do spraw wyceny czynszu. Przy przyjęciu tej koncepcji powód powinien wystąpić z inicjatywą dowodową w celu ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie określenia czynszu hipotetycznego możliwego do uzyskania w przypadku wynajęcia (wydzierżawienia) rzeczy na podstawie nieprzedmiotowego, ale innego stosunku prawnego. Moim zdaniem decydujące powinno być, na jakiej podstawie prawnej powód opiera powództwo. Przy roszczeniach uzupełniających błędne i przedwczesne wydawałoby się oddalenie powództwa (również przez wzgląd na treść art. 322 bez weryfikacji wysokości świadczeń umownych na dzień wygaśnięcia (rozwiązania) konkretnego, łączącego strony stosunku prawnego. Jeżeli natomiast podstawą powództwa jest tytuł obligacyjny do rzeczy oraz ogólna norma art. 471 należałoby również ocenić hipotetycznie utracone korzyści związane z niewykonaniem zwrotu rzeczy w terminie, w tym możliwość wynajęcia (wydzierżawienia) rzeczy na podstawie innego stosunku prawnego, przy uwzględnieniu przede wszystkim treści art. 361 dotyczącego zakresu szkody oraz definiującego związek przyczynowy. Zasady ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie na podstawie orzecznictwa Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego, mającą moc zasady prawnej[12], wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych. W wyroku z 7 kwietnia 2000 r. Sąd Najwyższy wyraził natomiast pogląd, że o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.[13] W kwestii zasad ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy istotny może być również wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu[14] wskazujący, że przez wynagrodzenie za używanie rzeczy należy rozumieć nie tylko uiszczenie opłaty za efektywne korzystanie z obiektu, lecz także zwrot przez posiadacza w złej wierze wszelkich wydatków i ciężarów, do których trzeba zaliczyć między innymi podatki i daniny publiczne. Podatki i inne daniny publiczne są zatem elementem wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Natomiast w ramach umowy np. dzierżawy, najmu, leasingu strony mogą się umówić inaczej i oddzielić czynsz od innych opłat. Z punktu widzenia zasad prawidłowego określenia przedmiotowego wynagrodzenia duże znaczenie może mieć także pogląd Sądu Najwyższego[15] przedstawiony w kontekście wątpliwości przy ustalaniu wynagrodzenia za obce sieci przesyłowe, zgodnie z którym zakres ograniczenia własności decyduje o metodzie liczenia rekompensaty. Zdaniem Sądu Najwyższego w tamtej sprawie istniały usprawiedliwione podstawy określenia wysokości wynagrodzenia przy uwzględnieniu kryterium ustalonego stopnia ingerencji pozwanego w prawa własności właściciela przy założeniu, że takie wynagrodzenie – z racji swej funkcji – powinno pozostawać w odpowiedniej relacji do takiego stopnia (zakresu) korzystania z cudzego gruntu. Nie mógł zatem wchodzić w grę sposób określenia wysokości omawianego wynagrodzenia, który miałby odpowiadać stawkom właściwym dla stosunku najmu lub dzierżawy. Z wyżej przedstawionego wyroku wynika, że zasadne jest przy ustalaniu wysokości należnego powodowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy odniesienie się do realiów danej, konkretnej sprawy oraz stopnia ograniczenia uprawnień właściciela rzeczy (zob. art. 140 określający treść prawa własności). W innym natomiast, starszym, wyroku Sądu Najwyższego[16] wskazano, że z przepisów art. 224 § 2 i 225 wynika, że posiadacz w złej wierze jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wynagrodzenie to zaś pokrywa normalne zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania (podobnie jak dzieje się to przy najmie – por. art. 675 § 1 Odszkodowanie więc za zużycie (pogorszenie) rzeczy obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel rzeczy zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję. Trudności praktyczne pojawiające się w związku z koniecznością ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (tutaj nieruchomości) obrazuje w szczególności fragment uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r.[17] Jak wskazano w uzasadnieniu tego wyroku, pośród dwóch wskazanych przez biegłego podstaw do określenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z nieruchomości powódki prima facie właściwszą wydaje się ta bazująca na wysokości możliwego do uzyskania czynszu dzierżawnego, to czynsz bowiem jest najbliższym wynagrodzeniu za korzystanie z cudzej rzeczy świadczeniem. Przyjęcie przez sąd okręgowy tej właśnie podstawy było jednak efektem nie dość krytycznej analizy opinii biegłego. Uszło uwagi tego sądu (podobnie jak wcześniej samego biegłego), że wyliczony czynsz przekracza znacznie wysokość możliwego do uzyskania dochodu. Powinno to było prowadzić do uznania, że podany przez biegłego czynsz nie ma charakteru rynkowego, żaden bowiem przedsiębiorca nie zdecydowałby się na dzierżawę obiektu, z eksploatowania którego uzyskałby dochód niższy od uiszczonego czynszu o blisko 20%. Praktyczne wątpliwości mogą pojawić się w sytuacji oddalenia wniosku dowodowego z uzasadnieniem złego doboru specjalizacji biegłego i szczegółów tezy dowodowej dla wnioskowanej opinii. W sytuacji gdy sąd przyjmie inną koncepcję sposobu ustalenia odszkodowania, w szczególności za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinien moim zdaniem dopuścić jednak dowód z opinii biegłego po ewentualnej modyfikacji tezy dowodowej zgłoszonej przez pełnomocnika. Kwestia jest sporna, ale w sytuacji oddalenia wniosku i braku modyfikacji tezy dowodowej z urzędu do rozważenia pozostaje podniesienie w apelacji zarzutu naruszenia przez sąd art. 232 w zw. z niedopuszczeniem dowodu z urzędu. Kwestią zasadniczą pozostaje tutaj ocena, na ile profesjonalny pełnomocnik musi być precyzyjny w odgadywaniu koncepcji i podejścia sądu do oceny danej sprawy, nawet jeżeli należy przyjąć, że wybór metody wyliczenia właściwej kwoty powinien być ostatecznie pozostawiony, w granicach obowiązujących przepisów, biegłemu wydającemu opinię w danej sprawie. Moment wytoczenia roszczenia a skuteczność powództwa Zasadność domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie zależy w szczególności od wcześniejszego wytoczenia powództwa windykacyjnego (eksmisyjnego). Za Sądem Najwyższym należy powtórzyć[18], że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest niezależne od woli uprawnionego, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego. W konsekwencji wytoczenie powództwa będzie co do zasady możliwe w każdym czasie, w tym po rozwiązaniu stosunku prawnego. Ograniczeniem mogą być natomiast ustawowe terminy przedawnienia roszczeń. Jeżeli powód opiera powództwo na tytule prawno rzeczowym, termin przedawnienia wynosi rok od dnia zwrotu rzeczy. Jeżeli uprawniony opiera powództwo na stosunku obligacyjnym, w grę wchodzą ogólne terminy przedawnienia, niekiedy natomiast powództwo będzie skuteczne dopiero za okres od wezwania dłużnika (zob. art. 120 w zw. z art. 455 Zgodnie z art. 677 roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Jak interpretuje jednak Sąd Najwyższy treść art. 677 przedawnienie przewidziane w art. 677 jak to w szczególności wynika z zestawienia powyższego przepisu z postanowieniami art. 675 § 1 dotyczy wyłącznie roszczeń wynajmującego o naprawienie szkody z tytułu pogorszenia lub uszkodzenia przedmiotu najmu bądź jego zniszczenia, jeżeli pogorszenie, uszkodzenie albo zniszczenie tego przedmiotu jest następstwem nieprawidłowego używania lub innych zaniedbań najemcy.[19] W konsekwencji należy przyjąć, że art. 118 oraz art. 229 wskazują terminy przedawnienia, które w zależności od przyjętej konstrukcji prawnej mogą decydować o skuteczności ewentualnego podniesionego zarzutu przedawnienia powództwa. Zwrot rzeczy a zasiedzenie Szczególny przypadek wygaśnięcia możliwości skutecznego domagania się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości rozważał Sąd Najwyższy, analizując cele i skutki instytucji zasiedzenia. Jak wskazał Sąd Najwyższy[20], osobie, która utraciła własność rzeczy wskutek jej zasiedzenia przez posiadacza, nie przysługuje wobec posiadacza roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia. W rezultacie w takich przypadkach, jak przypadek występujący w sprawie, w ogóle nie powstaje problem przedawnienia tego roszczenia. Jak wyjaśnił ponadto w wyżej wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy, zwrot rzeczy, o którym mowa w art. 229 oznacza zdarzenie stanowiące sposób zaspokojenia roszczenia windykacyjnego. Pewne zaś wyjątkowe przypadki, w których bieg przedawnienia roszczeń uzupełniających nie może być powiązany z zaspokojeniem roszczenia windykacyjnego, nie są w ogóle objęte zakresem zastosowania art. 229 § 1 Posumowanie Jak starał się wykazać autor artykułu, dla skuteczności powództwa o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy konieczne jest spełnienie się oraz wykazanie przez powoda określonych przesłanek jego skuteczności. W wielu przypadkach nie jest to zadanie proste. W praktyce sądowej profesjonalnych pełnomocników treść art. 6 wymusza jednak podjęcie odpowiedniej, dostosowanej do danego stanu faktycznego inicjatywy dowodowej, bez której powód narazi się na oddalenie w całości jego powództwa. Dodatkowo wypada wskazać, że również z praktyki sądowej wynika, że w sprawach o wynagrodzenie (odszkodowanie) za bezumowne korzystanie z rzeczy również obowiązek wykazania wysokości i prawidłowości wyliczenia żądanej kwoty jest rozumiany przeważnie przez sądy w sposób kategoryczny i rygorystyczny. Wprawdzie art. 322 stanowi, że jeżeli w sprawie o naprawienie szkody, o dochody, zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o świadczenie z umowy o dożywocie sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może w wyroku zasądzić odpowiednią sumę według swej oceny, opartej na rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy, jednakże praktyka autora artykułu dowodzi, że oparcie się na tym przepisie przy wyrokowaniu (jak w jednym z wyżej wskazanych orzeczeń) było wyjątkową uprzejmością ze strony sądu. Z reguły przepis ten jest przez sędziów bardzo niechętnie stosowany, być może z uwagi na ewentualne zarzuty naruszenia zasady równości stron. Celem niniejszego artykułu było więc zwrócenie uwagi na możliwe trudności związane z wyborem właściwej podstawy prawnej i faktycznej przedmiotowego roszczenia. Marcin Skonieczny Radca prawny w Choina Makuliński Moczydłowski Rostafiński Włodawiec Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów Prokurent Sp. p. w Warszawie Źródło: Temidium 5 (71) 2012 [1] Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny ( Nr 16, poz. 93 ze zm.). [2] Zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 września 2000 r., sygn. akt V CKN 1099/00, LEX nr 532132. [3] Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego ( Nr 43, poz. 296 ze zm.). [4] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r., sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906. [5] Wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r., sygn. akt IV CK 400/05, LEX nr 192044. [6] Wyrok Sądu Najwyższego z 31 marca 2004 r., sygn. akt II CK 102/03, LEX nr 303343. [7] Wyrok Sądu Najwyższego z 25 lutego 2004 r., sygn. akt II CK 32/03, LEX nr 162199. [8] Wyrok Sądu Najwyższego z 11 czerwca 1974 r., sygn. akt II CR 246/74, LEX nr 517395. [9] Op. cit. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r. [10] Wyrok Sądu Najwyższego z 4 sierpnia 2005 r., sygn. akt III CK 689/04, LEX nr 277067. [11] Wyrok Sądu Najwyższego z 18 lutego 1987 r., sygn. akt II CR 10/87, LEX nr 8811. [12] Uchwała Sądu Najwyższego siedmiu sędziów – zasada prawna z 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84, LEX nr 3001. [13] Wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/00, LEX nr 52680. [14] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 13 maja 2003 r., sygn. akt I ACa 204/03 OSA 2004/8/22, LEX nr 119986. [15] Wyrok Sądu Najwyższego z 29 września 2011 r., sygn. akt IV CSK 84/11, LEX nr 950385, Rzeczpospolita PCD 2011/234/3. [16] Wyrok Sądu Najwyższego z 26 lutego 1969 r., sygn. akt II CR 13/69, LEX nr 6463. [17] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 maja 2011 r., sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906. [18] Uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., sygn. akt III CZP 43/11, LEX nr 1102906. [19] Wyrok Sądu Najwyższego z 28 września 1976 r., sygn. akt II CR 329/76, LEX nr 2098. [20] Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt III CZP 7/11, LEX nr 897712. Prawo i praktyka Przygody Radcy Antoniego Odwiedź także Nasze inicjatywy

bezumowne korzystanie z nieruchomości wzór pisma